周防大島の未登記建物は売れる？古い倉庫・増築部分が未登記の場合
更新日：10月14日
この記事のポイント｜「周防大島の未登記建物は売れる？古い倉庫・増築部分が未登記の場合」を、周防大島の事情に合わせてやさしく整理します。
周防大島の「未登記建物」は売れる？古い倉庫や増築部分が登記されていないとき
周防大島で古い家の売却相談を受けて、登記を調べていると、ときどきこんなことがあります。
「あれ、この倉庫、登記に載ってない。」
あるいは、
「登記では50㎡なのに、どう見ても家がもっと大きい。」
現地にはちゃんと建物があるのに、登記簿にはその建物が存在しない。
これが、いわゆる未登記建物です。
周防大島のように築年数の古い住宅が多い地域では、それほど珍しい話ではありません。
そもそも「未登記建物」ってなに？
建物を新築すると、所在地や種類、構造、床面積などを法務局の登記簿に記録する「建物表題登記」を行います。
ところが昔の建物では、この登記がされないまま何十年も使われていることがあります。よくあるのが、
昔建てた倉庫や物置が登記されていない
母屋は登記されているけれど、あとから増築した部分が反映されていない
離れだけ登記されていない
親や祖父母の代に建てたため、そもそも登記したかどうか分からない
といったケースです。
本人は「普通に固定資産税を払っているから、当然登記されている」と思っていることもあります。
でも実は、
固定資産税が課税されていることと、法務局に登記されていることは別の話です。
役場では建物を把握して課税しているけれど、法務局には登記がない。そんな建物もあります。
未登記のままでも売れる？
ここが一番気になるところだと思います。結論からいうと、
「未登記だから絶対に売れない」というわけではありません。
売買契約そのものが直ちにできなくなるわけではありません。ただし、
「じゃあ、そのままで何も問題ないですね」
という話でもありません。むしろ不動産を売却するときになって、初めて未登記だったことが問題になるケースが多いです。
買う人からすると、ちょっと怖い
例えば土地と家を買おうとしている人がいるとします。目の前には母屋と大きな倉庫がある。ところが登記を調べると、母屋しか載っていない。買う人からすると、
「この倉庫は本当に売主さんのものなの？」「いつ建てたの？」「あとから誰かが自分の建物だと言ってこない？」「この状態で住宅ローンは大丈夫？」
となります。不動産は大きな買い物です。建物と登記の内容が一致していないだけで、購入する側にはかなりの不安材料になります。特に住宅ローンを利用する場合は、金融機関から建物の登記を整えるよう求められることもあります。
つまり、
未登記のままでも買ってくれる人はいるけれど、買える人を減らしてしまう可能性がある
ということです。
「増築した部分だけ載っていない」もあります
建物全部が未登記とは限りません。例えば、昔は小さな平屋だったけれど、その後部屋を増築した。倉庫をあとから付け足した。
二階部分を増築した。こうした工事をしたあと、登記の変更をしていないケースもあります。すると、
登記簿上の床面積と、実際の建物の大きさが違う
という状態になります。これも古い家ではそれほど珍しくありません。売却をするときには「登記されている建物」と「実際に存在する建物」が一致しているかを確認する必要があります。
まずは登記と現地を見比べる
では、未登記建物があったらどうすればいいのか。いきなり土地家屋調査士さんに電話して、「登記してください！」と頼む必要はありません。
まずやるべきなのは、
何が登記されていて、何が登記されていないのかを確認すること。
登記事項証明書、公図、固定資産税の課税資料などと、実際の建物を照らし合わせます。例えば、「母屋は登記済み」「横の倉庫は未登記」
「さらに母屋の増築部分が登記に反映されていない」というところまで分かれば、次に何をすべきか判断しやすくなります。
未登記だからといって、何でも先に登記すればいいわけではない
ここも大事です。例えば、かなり傷んだ古い倉庫が未登記だったとします。買主もその倉庫を使う予定がなく、売却後に解体することがほぼ決まっている。そんな場合まで、売却前に費用をかけて登記するのが一番いい方法なのか。
これはケースによります。反対に、住宅としてそのまま利用する建物だったり、住宅ローンを使う買主が想定される場合には、先に登記を整えておいた方が売却しやすいこともあります。つまり、
「未登記建物を見つけた＝とにかく登記」ではありません。
これからその不動産をどう売るのかまで考えて判断した方がいいと思います。
表題登記は土地家屋調査士の仕事
建物の所在・種類・構造・床面積などを登記する「表題登記」は、土地家屋調査士の専門分野です。一方で、所有権などの権利に関する登記は司法書士の専門分野になります。未登記建物の場合は、建物が建てられた時期や所有者を確認するための資料が必要になることもあります。特に、
「祖父が建てたらしい」「いつ建ったのか分からない」「建築確認の書類なんて当然残っていない」という古い建物では、少し手間がかかることもあります。
だからこそ、売買契約の直前になって未登記が判明すると大変です。
周防大島で家を売るなら、最初に確認しておきたいところ
周防大島の古い家では、「倉庫くらい昔からあるけど、登記なんて知らんよ」ということも普通にあります。それ自体を必要以上に怖がる必要はありません。
未登記建物があるからといって、売却を諦める必要もありません。大切なのは、
売り出す前に状況を把握しておくことです。
登記されている建物はどれか。実際の建物と床面積は合っているか。未登記の倉庫や離れはないか。増築部分は反映されているか。
そして、その建物を残して売るのか、解体を前提に売るのか。ここまで整理しておけば、売却の途中で突然問題が発覚する可能性をかなり減らすことができます。
「これ、登記されてる？」からでも大丈夫です
みかんいりこ不動産では、周防大島の不動産の売却相談を受ける際に、登記情報と現地の状況を確認しています。「昔からある倉庫だけど、登記されているか分からない」「親から相続した家なので、何がどうなっているか全然分からない」そんな状態からでも大丈夫です。
未登記だから売れない、と決めつける前に。
まずは今の状態を調べるところから始めましょう。
周防大島の空き家・土地・相続した不動産の売却について、お気軽にみかんいりこ不動産へご相談ください。
この記事を読んだ次の一歩｜みかんいりこ不動産
周防大島の売却では、建物の状態だけでなく、道路、境界、浄化槽、農地、山林、残置物など現地で確かめる項目があります。みかんいりこ不動産は島内の地域密着型不動産会社として、現地確認から販売方法の整理まで対応します。まだ売ると決めていない段階でも大丈夫です。
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