2026年4月から住所変更登記が義務化｜周防大島の不動産を売る前に確認を

honmyokazutake1

2 日前

読了時間: 6分

周防大島の実家や空き家を売ろうとして、登記事項証明書を取ってみたら、所有者の住所が何十年も前のままだった。これは島外に住む所有者から、実際によく出てくる確認事項です。

これまでは、引っ越し後に不動産登記の住所を変えないままでも、直ちに罰則の対象になる制度ではありませんでした。しかし、2026年4月1日から、土地・建物の所有者には住所や氏名の変更登記が義務付けられています。売却の直前に慌てないよう、今のうちに登記簿を確認しておきましょう。

結論：住所が変わったら2年以内。昔の引っ越しも対象です

法務省の2026年9月30日現在のQ&Aでは、不動産の所有者は、住所や氏名が変わった日から2年以内に変更登記をする必要があると案内されています。正当な理由なく手続きをしない場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。

特に注意したいのは、2026年4月1日より前の引っ越しも対象になることです。昔から登記上の住所が古いままの不動産は、2028年3月31日までに対応する必要があります。

2026年4月1日以降に住所・氏名が変わった人：変更日から2年以内
2026年4月1日より前から登記が古い人：2028年3月31日まで
正当な理由なく放置した場合：5万円以下の過料の可能性
対象：土地や建物の所有権の登記名義人。個人だけでなく法人も対象

住民票を移しただけでは、登記簿は自動で変わりません

役所へ転居届や転入届を出しても、それだけで不動産登記簿の住所が自動的に更新されるわけではありません。固定資産税の納税通知書が現在の住所へ届いていても、登記簿上の住所が古いままということはあります。

まず登記事項証明書で、所有者欄の氏名と住所を現在の住民票と見比べてください。土地と建物を別々に所有している場合や、複数の土地がある場合は、漏れがないよう一筆・一棟ずつ確認します。

売却予定が近い人は「スマート変更登記を待てばよい」とは限りません

2026年に始まった新しい仕組みが「スマート変更登記」です。個人が検索用情報を申し出ておくと、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報を確認し、住所などの変更を把握した場合に、本人へ意思確認をしたうえで職権による変更登記を進めます。検索用情報の申出自体は、法務省が「かんたん・無料」と案内しています。

ただし、ここは勘違いしやすいところです。法務局の案内では、速やかに住所等変更登記を終えたい場合は、従来どおり変更登記を申請する必要があるとされています。数週間後に売買契約や決済を予定しているなら、スマート変更登記の処理をただ待つのではなく、司法書士や法務局へ早めに相談してください。

スマート変更登記が向いている場面

今すぐ売却や担保設定をする予定はない
今後も転勤や転居の可能性がある
検索用情報を申し出て、法務局からの意思確認メールに対応できる

通常の住所変更登記を急いだ方がよい場面

売買契約や決済の日程が決まっている
登記簿上の住所から何度も転居している
氏名変更や相続、抵当権抹消など他の登記も絡む
昔の住所とのつながりを住基ネットだけで確認できない可能性がある

何度も引っ越している人は、戸籍の附票が必要になることがあります

通常の住所変更登記では、登記申請書と、登記上の住所から現在の住所までのつながりを証明する資料を用意します。法務局の案内では、マイナンバーが記載されていない住民票の写しが基本資料として示されています。

ところが、広島、福岡、東京などへ何度も転居している場合、現在の住民票だけでは登記簿上の古い住所までつながらないことがあります。その場合は、本籍地の市区町村で取得する戸籍の附票、住民票の除票などを追加で確認することになります。保存期間や転籍の状況によって資料の集め方が変わるため、古い空き家ほど早めの確認が大切です。