❶「大島都市計画区域：旧大島町のうち自然公園区域を除く区域」
❷「東和都市計画区域：平野・片添周辺など旧東和町のごく一部」
いずれも市街化区域・市街化調整区域や用途地域は設定されておらず、建ぺい率70％、容積率200％です。
大島都市計画区域は1975年3月28日、東和都市計画区域は1988年4月26日に指定されています。指定以前から存在する家では、後から接道義務などがかかり、既存不適格になっている可能性があります。
周防大島の不動産事情
周防大島の建物
「これって違法建築？」
？
① 既存不適格
② 建築違反
建てた時は適法だったけど・・・
建てた時からそもそも違法
確認済証などが見つからない
資料だけで違法かどうかは
判断できません
法律
改正
または、無断増築などで
後から違法となった
❶ ３つのパターンを区別して考えます
法改正、区域変更などで
現在の基準にあわなくなった
建築時のルールと現況を確認・調査して
建物の状態を確認します
確認済証がないから違法というわけではありません
既存不適格は決して珍しくありませんのでご安心を
③ 資料不足
高齢化と相続
高齢化率50%以上
海と山の狭間地形
狭い道、斜面、海沿い
古い集落
築年数不詳も
めずらしくない
空き家率
%
20.1
空き家の増加
2022年外観調査
空き家数・2371棟
建物だけを調査するのではなく、道路、周辺環境、ハザードマップなど様々な角度から調査をします
② なぜ周防大島で問題になりやすい？
建築・増築の時期によって法令が変わります
2016年
土砂災害特別警戒区域を指定
1950年
建築基準法
施工
確認対象を拡大
1975年
大島郡都市計画区域を指定
大規模な修繕、模様替えについても要確認
1999年
確認不要区域
が終了
区域外でも２階建てなどは各品が必要
1988年
東和都市計画区域を指定
③「建築時期」と「区域」がカギになります
２項道路なら
セットバックできるか
前面道路が
４m以上あるか
56.7%
2015年調査
幅4.5m未満の町道
43条許可を
しっかり確認
セットバック後
再建築へ
再建築不可の場合は
丁寧に説明し売却
認定・許可を確認
④「道があるから建て替えできる」わけではありません
建築基準法場の道路か
道路名では判別不可
⑤ 記録と現況を調査します、調査はお任せ下さい
５ 法的整理
2 権利と建築時期
2025年
4月1日以降に
着工
３ 現況実測
４ 増築履歴
適法？既存不適格？違法建築？
確認不要だった時期の建物 は確認済証が存在しない場合もあります。
登記・固定資産税資料・古写真・図面
実測寸法・用途・構造・図面との差異
離れ・物置・縁側や車庫もあわせて確認
✔︎ 区域外でも、階数2以上または延べ床面積200平米超は確認対象に
✔︎ 新2号建築物の大規模修繕・模様替えは確認対象に
（大規模=主要構造部の一種以上を可搬修繕・模様替え）
１ 行政記録
確認済証・検査済証・建築計画概要書・台帳記録事項証明
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みかんいりこ不動産
代表
本名 一竹
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