周防大島で土地を買う前に確認したい8つのこと｜接道・農地・上下水道・がけ条例
周防大島で土地を探していると、思わず足を止めたくなる場所があります。
海が見える。日当たりがいい。思っていたより広い。それでいて、都市部と比べると価格も安い。
「ここなら家を建てられそうだ」
そう思うと、気持ちは一気に前へ進みます。
ただ、土地は見ただけでは分かりません。
道路、水道、排水、農地、斜面。ひとつ確認が抜けるだけで、買ったあとに思わぬ工事費や手続きが出てくることがあります。
周防大島の土地は、同じ100坪でも使いやすさがずいぶん違います。今回は、土地を買う前に確認しておきたい8つのポイントを、地元の不動産屋の目線から説明します。
1．前の道がどんな道路なのか
最初に確認したいのは、土地の前にある道路です。
車が通っているからといって、必ず建築基準法上の道路になっているとは限りません。里道、農道、私道のような道もあります。
建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路へ2メートル以上接する必要があります。ただし、条件を満たして認定や許可を受けられる場合もあります。詳しくは、山口県の接道規制に関する案内をご確認ください。
購入前に確認したいのは、次の点です。
道路の種類と幅
土地が道路に接している長さ
私道の場合の所有者と持分
通行や掘削をする権利
道路後退が必要か
希望する建物を建てられるか
道が細い土地や、他人名義の土地を通らなければ入れない土地は珍しくありません。
「今も通っているから大丈夫」と決めつけず、登記や道路の扱いまで確認することが大切です。
2．自分の車だけでなく、工事車両が入れるか
図面上で道路に接していても、それだけでは十分ではありません。
現地へ向かう途中で道が急に細くなったり、曲がり角がきつかったりすることがあります。
軽自動車は入れても、住宅を建てるためのトラックや重機が入れない土地もあります。その場合は資材を小分けして運ぶなど、工事費が上がる可能性があります。
現地を見るときは、土地の前だけでなく、幹線道路からの道のりも確認します。
対向車とすれ違える場所があるか
敷地内で方向転換できるか
駐車場を確保できるか
電柱や建物の軒先が邪魔にならないか
引っ越しや工事の車両が入れるか
大雨のとき道路へ水が流れ込まないか
できれば、自分が普段使う車で実際に走ってみることをおすすめします。
3．登記の地目と現在の使われ方を確認する
周防大島では、地目が「田」や「畑」になっている土地をよく見かけます。
農地を売買・賃借したり、住宅用地へ転用したりする場合は、農地法上の許可が必要です。許可を受けずに行った売買は無効となり、無断転用は処罰の対象となる場合もあります。
また、登記上の地目が田畑でなくても、現況が農地なら許可が必要になることがあります。周防大島町の農地に関する案内
さらに、農用地区域に含まれる土地は、農地転用の前に区域からの除外手続きが必要になる場合があります。
農地の手続きは年度や申請時期によって扱いが変わることもあります。土地を買ってから相談するのではなく、地番を確認して事前に農業委員会へ相談するのが安全です。
4．都市計画区域と建築条件を確認する
周防大島町の土地が、すべて同じ都市計画の扱いになっているわけではありません。
町内には「大島都市計画区域」と「東和都市計画区域」があり、指定区域では建ぺい率70％、容積率200％とされています。市街化区域や用途地域は定められていません。詳しい指定区域は、周防大島町の都市計画で確認できます。
ただし、都市計画区域の内か外かだけで、建物を建てられるかどうかが決まるわけではありません。
接道、農地、斜面、災害区域、排水先なども関係します。
「周防大島だから規制は緩いだろう」と考えず、住所と地番をもとに、一つずつ確認する必要があります。
5．水道管が近くにあっても安心しない
土地の近くに水道管が通っていても、そのまま簡単に水道を使えるとは限りません。
確認したいのは次の点です。
前面道路に水道本管があるか
敷地内へ引込管が入っているか
古い引込管を再利用できるか
水道メーターが残っているか
本管から敷地までの距離
道路を掘る工事が必要か
新しく水道を設置する場合には、加入負担金がかかります。これとは別に配管工事費も必要です。現在の加入金は、柳井地域広域水道企業団の案内で確認できます。
土地の販売価格が安くても、水道本管が遠ければ工事費が大きくなることがあります。
水道については「近くに家があるから来ているはず」ではなく、引込状況まで確認しましょう。
6．下水道、浄化槽、排水先を確認する
周防大島町では、地域によって排水方法が異なります。
公共下水道を利用できる場所もあれば、合併処理浄化槽を設置する場所もあります。久賀・大島地区では下水道の計画区域が定められ、区域によって浄化槽補助の扱いも異なります。周防大島町の下水道区域案内
浄化槽を設置できても、そこで確認が終わるわけではありません。
処理した水をどこへ流すのか。前面の側溝を使えるのか。排水路の管理者や所有者の同意が必要なのか。自然に水が流れる高低差があるのか。
この排水先がはっきりしない土地もあります。
詳しくは、周防大島の下水道計画と浄化槽補助の記事でも解説しています。
7．斜面や高低差があれば「がけ条例」を確認する
周防大島には、山の斜面や高台にある土地がたくさんあります。
景色のよい土地ほど、高低差が大きいこともあります。
山口県建築基準条例第7条では、高さ2メートルを超えるがけの上または下へ建物を建てる場合、建物が一定の範囲内にあるときは、原則として擁壁を設けることとされています。
その範囲は、がけの上側・下側ともに、がけの高さの1.5倍です。ただし、建物の規模や構造、がけの土質によって安全上支障がないと認められる場合は例外があります。山口県建築基準条例
例えば、高さ4メートルのがけなら、単純計算で6メートルの範囲が検討対象になります。
これは「斜面があったら建築できない」という意味ではありません。
ただし、擁壁工事や建物の構造変更が必要になれば、費用は大きく変わります。
斜面、石積み、古い擁壁がある土地は、契約前に建築士や行政へ相談しておきたいところです。
8．ハザードマップと現地の境界を重ねて見る
周防大島町のWeb版ハザードマップでは、土砂災害、津波、洪水、高潮などの情報を確認できます。周防大島町ハザードマップ
ただし、ハザードマップだけで現地のすべてが分かるわけではありません。
現地では次のような部分も確認します。
裏山から雨水が流れてきた跡がないか
石積みや擁壁に膨らみやひび割れがないか
敷地と隣地の境界が分かるか
境界標が残っているか
木や構造物が越境していないか
雨が降ったあとに水がたまらないか
晴れた日に一度見るだけでは分からないこともあります。
可能であれば、雨のあとや時間帯を変えて確認すると、土地の水はけや周辺道路の様子がよく分かります。
土地代だけで予算を決めない
土地探しでは、どうしても販売価格に目が向きます。
しかし、本当に考えなければならないのは、次の総額です。
土地代＋造成費＋水道・排水工事＋申請費用＋擁壁工事＋建築費＋予備費
安く見えた土地でも、工事費を足すと別の土地より高くなることがあります。
反対に、少し値段が高くても、道路や上下水道が整っている土地のほうが総額を抑えられる場合もあります。
土地は、買ったあとから条件を変えるのが難しい不動産です。
気になる土地が見つかったら、契約を急ぐ前に「希望する使い方ができるか」「全部でいくらかかりそうか」を一つずつ確認してください。
周防大島での不動産探し全体については、中古住宅・土地・古民家の探し方も参考にしてください。
海沿い・高台の土地については、海が見える家を買う前の確認ガイドでも詳しく説明しています。
周防大島の不動産市場全体については、周防大島の不動産事情総合ガイドをご覧ください。
接道、農地、排水、斜面などで判断に迷っている方は、みかんいりこ不動産へお気軽にご相談ください。
コメント