周防大島の中古住宅は買っても大丈夫？雨漏り・シロアリ・耐震と修繕費の見方
周防大島で不動産を探していると、築40年、50年を超える中古住宅や古民家に出会うことがあります。
「こんなに古くて、本当に住めるのだろうか」
内見に来られた方から、よく聞かれる質問です。
正直に言うと、築年数だけでは判断できません。
古くても屋根や水回りをきちんと直しながら使われてきた家もあります。反対に、築年数が比較的新しくても、長く空き家だったために雨漏りや床下の傷みが進んでいる家もあります。
大切なのは、建築された年だけを見るのではなく、現在の建物がどのような状態なのかを一つずつ確かめることです。
今回は、周防大島で中古住宅を購入する前に見ておきたいポイントを、地元の不動産屋の立場から説明します。初めて物件を探す方は、先に周防大島で不動産を探すときの基本ガイドもご覧ください。
築年数よりも「どう使われてきたか」が大切です
家は、人が住まなくなると傷みやすくなります。
窓を開けなくなり、室内に湿気がこもる。雨どいに落ち葉が詰まる。小さな雨漏りに気づく人がいない。水道や排水設備を長期間使わない。
このような状態が続けば、見た目以上に劣化が進むことがあります。
中古住宅を見るときは、築年数と一緒に次のことも確認したいところです。
いつ頃まで人が住んでいたか
屋根や外壁を修理した時期
台風などで被害を受けたことがあるか
雨漏りやシロアリ被害の履歴
水回りを交換した時期
増築や間取り変更をしたことがあるか
修繕記録や領収書が残っているか
「古いから駄目」「新しいから安心」と簡単に分けないことが大切です。
1．天井の染みだけで雨漏りを判断しない
雨漏りというと、天井に大きな染みができている状態を想像するかもしれません。
しかし、雨が降るたびに室内へ水が落ちてくるとは限りません。風向きの強い雨や台風のときだけ漏れる家もあります。屋根裏や壁の中で止まり、室内からは分かりにくいこともあります。
内見では、次のようなところを確認します。
天井や壁の変色
押し入れの中の染みやカビ
室内に入ったときの湿った臭い
軒裏や外壁の傷み
雨どいの外れや詰まり
屋根材のずれや割れ
ただし、染みがないから雨漏りもない、とは言い切れません。
屋根は高い場所にあり、一般の方が無理に確認するのは危険です。気になる部分があれば、屋根に上がらず、工務店や建築士などに見てもらう方が安全です。
2．床の沈みや傾きは、原因を確かめる
古い木造住宅では、歩いたときに床が少し沈んだり、建具が開きにくかったりすることがあります。
原因は一つではありません。
床板だけが傷んでいることもあれば、床下の湿気、シロアリ、土台や柱の劣化、建物全体の傾きが関係していることもあります。
内見では、次の点を見てください。
歩くと床がふわふわする場所
柱や敷居に細い土の筋がないか
木くずのような粉が落ちていないか
建具が大きくずれていないか
床下換気口がふさがれていないか
家の周りに木材や段ボールが積まれていないか
見た目がきれいな家でも、床下までは分かりません。
シロアリについて心配がある場合は、防蟻業者などによる別の調査が必要になることがあります。
3．水回りは「動くか」だけでなく、今後も使えるかを見る
蛇口から水が出る。トイレの水が流れる。
それだけで水回りに問題がないとは限りません。
長く空き家だった住宅では、給水管からの漏水、排水管の詰まり、給湯器の故障などが、実際に使い始めてから分かることがあります。
周防大島では、地域や物件によって排水方法も異なります。公共下水道、合併処理浄化槽、単独処理浄化槽、くみ取りなど、現在の設備を確認しておく必要があります。
購入前には、少なくとも次の点を確認します。
水道の開栓が可能か
給湯器の種類と設置年
トイレの排水方法
浄化槽の種類と維持管理状況
台所や浴室からの排水状況
水回りに漏水跡がないか
水回りの工事は、床や壁を開けてみなければ分からないこともあります。購入費用とは別に、ある程度の予備費を考えておく方が安心です。
4．耐震性は建築時期と建物の状態を分けて考える
建築基準法の耐震基準は、1981年6月に改正されました。国土交通省は、それ以前に着工された住宅について、現在の基準による住宅と比べて耐震性能が十分でない可能性があると説明しています。
ただし、1981年6月以降の家なら何も確認しなくてよい、という意味ではありません。
増築の有無、接合部、壁の配置、その後の劣化などによって状態は変わります。古い家では、確認済証や設計図などの書類が残っていないこともあります。
耐震性が気になる場合は、建築年月だけで決めず、専門家による耐震診断を検討します。詳しくは、国土交通省「住まいの耐震化」をご確認ください。
5．インスペクションで何が分かるのか
中古住宅の状態を専門家に確認してもらう方法として、建物状況調査、いわゆるインスペクションがあります。
国土交通省の制度では、所定の講習を修了した建築士が、建物の構造上重要な部分と、雨水の浸入を防ぐ部分を中心に、目視・計測・非破壊検査を行います。
買主側から実施を希望することもできますが、その場合は売主の同意が必要です。
インスペクションは中古住宅を考えるうえで役立ちますが、すべての不具合がないことを保証する調査ではありません。見えない場所や調査できない場所が残る場合もあります。
また、シロアリ、電気設備、給排水設備などが、希望する調査にどこまで含まれるかも事前に確認しておきます。
国土交通省の案内では、一般的な目安として調査時間は1～3時間程度、費用は6万円程度からとされていますが、建物の規模や依頼先によって異なります。
制度の詳しい範囲は、国土交通省「建物状況調査活用の手引き」で確認できます。
6．きれいな壁紙より先に、屋根と床下を考える
中古住宅を見ていると、どうしても室内の見た目が気になります。
壁紙を張り替えたい。畳を新しくしたい。台所をおしゃれにしたい。
もちろん、毎日暮らす家ですから、見た目も大切です。
ただし、予算には順番があります。
まず考えたいのは、雨漏り、屋根、構造、床下、給排水、電気など、暮らしの土台になる部分です。その後で、台所、浴室、内装などの希望を整理します。
海が見える家では、景色と一緒に潮風や道路、斜面なども見ます。詳しくは、海が見える家を買う前の確認ガイドも参考にしてください。
購入価格が安くても、大きな修繕が重なれば総額は高くなります。
物件価格＋諸費用＋必要な修繕費＋予備費
で考えることが大切です。
7．修繕の見積もりは、できれば契約前に
修繕が必要そうな物件では、購入を決めてから初めて工務店へ相談するのではなく、可能であれば契約前に概算を確認します。
ただし、売主の承諾なく建物を壊したり、床や壁を開けたりする調査はできません。どこまで確認できるか、不動産会社を通じて相談します。
見積もりでは、次のように分けてもらうと判断しやすくなります。
入居前に必ず必要な工事
数年以内に考えたい工事
暮らしながらでもできる工事
希望に応じて行う工事
すべてを一度に新しくする必要はありません。
ただ、後回しにしてはいけない傷みまで「古民家らしさ」で片付けないことが大切です。
空き家バンク物件では助成制度も確認する
周防大島町では、空き家バンク登録物件のリフォーム、家財処分、利用者が行うDIYなどを対象とした助成制度を設けています。
対象物件、対象者、町内事業者の利用、申請時期などに条件があります。工事を始めてからでは利用できない場合があるため、必ず着工前に最新情報を確認してください。
最新の条件は、周防大島町「空き家リフォーム事業助成金」をご確認ください。
まとめ｜中古住宅は、安さより「買った後」を想像する
周防大島の中古住宅には、古い家ならではの良さがあります。
広い座敷、立派な梁、庭や畑、海が見える場所。新しい住宅にはない魅力を持つ家も少なくありません。
その一方で、家は毎日、雨、風、湿気、潮気にさらされています。
購入するときは、価格や景色だけでなく、屋根、床下、水回り、耐震性、修繕費まで確認してください。
分からないことを分からないまま契約しないこと。それが中古住宅選びでは一番大切です。
みかんいりこ不動産では、物件の良いところだけでなく、現地で気になる道路や建物の状態も含めてお伝えします。周防大島で中古住宅や古民家をお探しの方は、まずはお気軽にご相談ください。
周防大島の不動産市場全体については、周防大島の不動産事情をまとめた総合ガイドもあわせてご覧ください。
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