周防大島の不動産を買う前にハザードマップを確認｜土砂・津波・高潮・洪水の見方

周防大島で家や土地を探していると、海が近い物件や山に囲まれた静かな物件に出会います。

景色がよく、落ち着いて暮らせそうな場所ほど魅力を感じるものです。ただ、不動産を買うとなれば、眺めだけ見て決めるわけにはいきません。

海に近ければ津波や高潮、山際なら土砂災害、川や水路の近くなら洪水や排水の状況を確認する必要があります。

ここで役に立つのがハザードマップです。

地図に色が付いているから買ってはいけない。色が付いていないから絶対に安全。そんな単純な話ではありません。

今回は、周防大島で不動産を買う前に確認したいハザードマップの見方と、現地で見落としたくないポイントを説明します。

周防大島町では4種類の災害情報を確認できる

周防大島町のWeb版ハザードマップでは、主に次の情報を確認できます。

• 土砂災害

• 洪水

• 津波

• 高潮

住宅地図や航空写真を使い、気になる地点を拡大して確認できます。PDF版も地区ごとに用意されています。

まずは物件の住所だけでなく、できれば敷地の位置を地図上で合わせてみてください。集落の名前だけでは、同じ地区内でも海側と山側で条件が変わることがあります。

確認には、周防大島町のWeb版ハザードマップが利用できます。

1．山際の物件は土砂災害区域を確認する

周防大島では、山を背負った集落や斜面の近くに建つ住宅も見かけます。

土砂災害については、主に次の2種類があります。

土砂災害警戒区域、いわゆるイエローゾーン

土砂災害が発生した場合に、人の生命や身体に危害が生じるおそれがある区域です。危険の周知や避難体制の整備が行われます。

土砂災害特別警戒区域、いわゆるレッドゾーン

土砂災害によって建物が損壊し、人に著しい危害が生じるおそれがある区域です。特定の開発行為や建物の構造に規制がかかる場合があります。

周防大島町の土砂災害警戒区域等は山口県が指定しています。最新の指定状況は、町の地図だけでなく、山口県の土砂災害ポータルでも確認するのが確実です。周防大島町の土砂災害ハザードマップにも地区別資料があります。

中古住宅の場合、すでに家が建っているから問題がないとは限りません。将来の建て替えや大きな増改築で、構造や申請について別の確認が必要になることがあります。

2．海の近くでは津波と高潮を分けて見る

津波と高潮は、どちらも海水による浸水ですが、原因は同じではありません。

津波は主に地震などに伴って発生します。高潮は台風や低気圧による海面上昇と強風などが重なって起こります。

周防大島町は、山口県が公表した瀬戸内海沿岸の津波浸水想定を基に津波ハザードマップを作成しています。町の津波ハザードマップでは、浸水想定だけでなく避難場所なども確認できます。

海沿いの物件を見るときは、建物の場所だけでなく、そこからどちらへ逃げるのかも見てください。

近くに高台があるか。徒歩で通れる道か。夜や大雨のときでも動ける道か。地図を見ただけでは分からない部分もあります。

海が見える物件については、「周防大島で海が見える家を買う前に」でも、塩害や道路、生活面を含めて詳しく説明しています。

3．洪水表示がなくても水の流れを見る

洪水ハザードマップでは、河川があふれた場合の浸水想定を確認します。

ただ、地図上で浸水想定区域に入っていなければ、水の心配が一切ないという意味ではありません。

大雨のときには、山から流れてきた水が道路に集まったり、小さな水路や側溝があふれたりすることがあります。敷地が道路より低い場合も注意が必要です。

現地では、次のようなところを見ておきます。

• 敷地と道路の高さ

• 側溝や水路の位置と大きさ

• 擁壁に水抜き穴があるか

• 床下や基礎に水が入った跡がないか

• 裏山から水が集まりそうな地形ではないか

• 近所の人が過去の大雨をどう話しているか

古い家を見るときは、建物の中だけでなく、雨水がどこから来て、どこへ抜けるのかを見ることが大切です。

4．重要事項説明があるから任せきりでよい、ではない

2020年8月28日から、水防法に基づく水害ハザードマップ上で対象物件がどこにあるかを、不動産取引の重要事項説明で説明することが義務化されています。

国土交通省は、入手できる最新の地図を使うこと、物件のおおむねの位置を示すこと、区域外であることだけで水害リスクがないと誤解させないよう配慮することを示しています。国土交通省の説明でも確認できます。

ただし、契約直前の重要事項説明で初めて知るのでは遅い場合があります。

災害リスクによって購入判断が変わるなら、物件を気に入った段階で早めに確認するべきです。保険料や補償内容、将来の改修、建て替えの可能性まで考えると、契約直前だけの話ではありません。

5．ハザードマップと「がけ条例」は別に確認する

もう一つ見落としやすいのが、いわゆる「がけ条例」です。

山口県建築基準条例では、高さ2メートルを超えるがけの上や下に建物を建てる場合、がけからの距離などの条件によって擁壁が必要になることがあります。

これは、ハザードマップの区域表示だけを見れば判断できるものではありません。

ハザードマップ上では区域外でも、敷地のすぐ裏にがけや古い石積みがあることがあります。反対に、色が付いていても、具体的な建築計画や既存擁壁の状況によって確認内容は変わります。

山口県も、がけ条例の対象になるかは敷地条件を踏まえて確認するよう案内しています。山口県の建築基準法に関するFAQを参考に、建て替えや大きな改修を考えている場合は、建築士や行政窓口へ早めに相談してください。

土地購入時の道路、農地、上下水道、がけ条例については、「周防大島で土地を買う前に確認したい8つのこと」でもまとめています。

6．区域内だから売れない、買えないわけではない

ハザードマップに色が付いている物件でも、すべてが取引できないわけではありません。

実際には、次のような条件を一つずつ見て判断します。

• 想定されている災害の種類と程度

• 建物の構造や基礎の状態

• 擁壁や排水設備の状態

• 避難場所までの距離と経路

• 建て替えや増改築の予定

• 火災保険や水災補償に加入できるか

• 将来売却するときの説明や需要への影響

大事なのは、危険を隠すことでも、必要以上に怖がることでもありません。分かっている条件を並べて、それでもこの物件が自分の暮らしに合うかを考えることです。

現地では晴れた日だけで判断しない

物件案内の日が晴れていると、水の流れはなかなか見えません。

できれば雨の後に周辺を見たり、側溝の泥や落ち葉のたまり方を確認したりしてください。近所の方に、過去の大雨や道路の冠水について聞ける場合もあります。

また、車で物件まで行けるからといって、災害時にも同じ道が使えるとは限りません。

海沿いの一本道、山際の細い道、橋を渡らなければ出られない場所などは、代わりの経路があるかも確認したいところです。

周防大島の不動産は、地図と現地を一緒に見る

ハザードマップは、不動産を買うか買わないかを自動的に決めてくれる地図ではありません。

それでも、知らずに契約するのと、条件を理解して選ぶのとでは大きな違いがあります。

みかんいりこ不動産では、物件の良いところだけでなく、道路、斜面、排水、災害区域など、後から困りそうな点もできるだけ早い段階でお伝えします。

島で長く営業していく以上、売れれば終わりという仕事はできません。

周防大島で中古住宅や土地をお探しの方は、現在の物件一覧をご覧ください。気になる物件について、ハザードマップや現地条件も含めて確認したい場合は、みかんいりこ不動産のトップページからご相談いただけます。

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